昆明房票政策 为何掀不起水花？
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导语：
不知道最近大家有没有关注“房票”的新闻。
2024年1月5日，广州市发放首张房票，这也是一线城市首次发布房票。一石激起千层浪，掀起了大家对房票安置的讨论。
昆明事实上也有房票政策，只不过“声音”很小，怎么回事呢？
昆明房票政策
早在2022年9月28日，昆明就发布了《昆明市人民政府办公室关于推行房屋征收补偿房票安置的实施意见（试行）》。（以下简称《意见》）
在《意见》中明确指出，“在五华区、盘龙区、官渡区、西山区行政区划范围内先行推行房屋征收补偿房票安置”。
也就是说，昆明主城五区除了呈贡区外，其他区域都属于房票安置政策的实施范围。
首先，解释一下房票安置。
房票安置，简单理解就是一个项目要拆迁，不给住户分房子（实物安置），或直接马上进行货币补偿（货币安置），而是给到一张面值基本等同于或略高于货币补偿金额的“支票”。
这张特殊的“支票”，只能在昆明市场上用于买房子抵房款。这样开发商收到的不是现金而是房票，之后再找相关部门兑现。
（广州首张房票凭证。图片来源：广州荔湾发布）
在房票使用规则上，《意见》也用简明的语言进行了说明。
①推行时间上，自2022年9月30日起，尚未启动征地拆迁的项目，优先采取房票安置；已启动征地拆迁的项目，可根据被征收人意愿和实际情况，视条件采取房票安置。
也就是在房票政策发布之后，无论项目是否已经征地拆迁，只要还没进行拆迁补偿，都有条件使用房票安置。
②使用期限上，房票核发之后，有效期18个月。
也就是说，如果你在这18个月内没有买房，就要重新按照货币补偿方式安置。另外，如果买了房之后，房票票面金额有结余，同样可以申请兑付结余。
③使用范围上，没有区域限制，但是需要再统一的房源库里面挑选房源。
假设你原本的房子在五华区，拆迁之后，给了你房票，就可以在五华、西山、盘龙、官渡组成的房票房源库里挑选房子，不一定还在原来的区域。
④使用房票安置，可享受现金奖励、税收优惠等政策。
由于房票安置不是强制推行的，即使换了房票，不买房之后也可以变成货币补偿。因此，为了鼓励被征收人使用房票，还会有现金奖励，免征契税，入学保障，贷款支持等方面的辅助手段。
⑤房票安置资金统一纳入监管，房票房源的房价不得高于备案价。
按照《意见》规定，各区必须设置房票安置资金专用账户，为的是保障房票能顺利兑付。房票房源的价格公示，则可以保证公平公正的交易。
⑥允许合法转让。
根据《意见》规定，允许房票在有效期内合法转让。
由转让人与受让人共同向房票核发人提出申请，按程序办理实名登记备案变更手续。每张房票实名登记备案变更不超过2次。
落地无声？
房票安置作为一种新的拆迁补偿方式，有点像定向使用的消费券，一定程度上促进本地市场的去库存。
但是，想要达到促使房地产市场企稳回升的效果，除非是全市大规模的推进城改，发放大量的房票。目前来看，房票安置的政策，对当下的昆明市场，影响微乎其微。
而且，昆明的房票安置实施意见从2022年9月30日起施行，有效期至2024年9月30日止。
政策有效期就两年，到今年9月底，就要到期了。
可以说，昆明的房票安置是一个短期政策，市场还没来得及探索出征迁补偿新机制，来不及验证房票安置是否能提升城中村改造效率，就已经结束了。
根据此前的信息，在2023年6月，昆明市房产信息网上，华润置地·润府（备案名：润府小区）标注了2套房票房源（蓝色可售，灰色已售，黄色房票房源）。
目前，之前标注的房票房源显示为已售。不确定是否进行了房票安置。
除了润府的房票房源，昆明市场上很少再听到有关房票政策实施的消息。为什么这项从全国各城市蔓延开的房票政策，在昆明反响那么小呢？
我们可以从几个方面，来分析一下房票安置推行中可能遇到的问题。
①城中村改造速度放缓。
在2020年，昆明提出3年拆迁223个城中村的《昆明市城市更新改造行动计划》。
受到大环境影响，2022年以来，城改推进速度放缓，不少城中村出现安置过渡费延迟发放，回迁房建设停滞，甚至出现了一些闲置土地。
像俊发、融创这样的房企，也在收缩战略中，退出了昆明的不少城改项目。2023年昆明各区把有限的资金投入到了老旧小区的改造上，而非需要更大资金量的拆迁，这也在一定程度上减少了安置工作。
（昆明各区陆续发布老旧小区改造项目 图源：昆明市五华区人民政府）
②拆迁补偿标准很难达成一致。
这不仅是房票安置会遇到的最大难题，也是整个城中村改造能否顺利推进的关键一环。
使用房票安置，金额如何确定？
被拆房屋的评估价和房票房源的商品房市场价，肯定会有一定的差距。利益交织，很难达成一致。
③房票安置的不确定性。
相较于实物安置或者更直接的货币补偿，房票的延期兑付，本身的不确定性更加明显。
作为一种新型补偿方式，国家没有统一规定，多是地方政府制定一些具体规定，实际实施中，遇到的问题没有可以参照解决的先例。
房票如何结余，是否能够顺利兑付，如果解除购房合同房票结算的购房款如何退回？种种问题，都足够让房票安置的推进遭遇阻力。
另外，对市场原本就没有信心的购房者，不信任房票安置，可能更倾向于落袋为安的拆迁补偿。
④房票房源是否能够匹配需求。
由于房票安置，对应的是房票房源。可选房源是否足够丰富，也是关键因素。
被拆迁的对象，习惯于原址安置，那么附近是否有可选的房票房源？
如果被安置的对象，希望是多套房源，一套自住，另外几套出租（房票可拆分使用），房票房源是否有小户型可选择？
⑤房票使用期限内没有合适的房源。
昆明的房票政策是核发之日算起，有效期18个月。在此期间，如果没有合适的项目，或者想买的楼盘没有进入房票房源库，房票安置就无法实现。
还有一种情况，被安置对象认为房价还会下跌，不划算在房票有效期内买房，最终也有可能重新按照货币补偿方式安置。
种种因素，使得昆明的房票安置政策没有太大的市场反响。
房票安置的利与弊
选择房票安置，对被征迁的人群来说，有哪些利弊呢？
①更快地住进新房。
选择房票安置，被征迁的购房者，可以在房票房源中选择现房/准现房项目，比原址回迁房交付，等待的时间会更短一些。
等待期缩短，还能减少过渡期安置成本，避免因为回迁房建设出现停滞后，过渡安置费停发等“房财两失”的问题。
自己能够选择项目，交付的确定性会更强。
②可以改善居住品质。
城中村改造的目的，原本就是为了改善人居环境，拉动本地经济水平发展，推进城市化进程。
如果是实物安置，建设回迁房，为了节省成本，回迁房容积率普遍较高，居住品质其实没有很大提升。
选择房票安置，项目不需要特意建回迁房，居住环境更加纯粹。安置人群也可以从改善置业的目的出发，选择品质更好的商品房项目。
③商品房比回迁房更好出手。
部分购房者会介意回迁房的居住环境，即使价格明显低于周边商品房，买入此类房源也会有一些顾虑。
如果是房票安置的房源，就是普通商品房小区，没有回迁房的区分，多套房源的话，可以不局限于出租，进入二手房市场不会被区别对待。
④可选房源没有原址好。
尤其是昆明的一些黄金城中村，周边配套成熟、交通便利，拆迁后新建小区一般房价较高，如果选择原址新建的小区，房价可能高不可攀，房票金额不足以支撑。
选择房票房源，地段降级，接受起来可能有难度。
⑤无法买到优惠力度最大的房源。
由于房票房源具体到某一套房，而且对商品房价格、购房优惠等必须进行公示，灵活性没有那么强。
市场瞬息万变，每天的房价都可能有变化。选择特定的房源，可能使得选择房票安置的购房者，无法买到优惠力度最大的房源，也会影响购房决策。
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昆明如果没有大规模的城改，就很难通过房票政策，刺激资金流入房地产市场。更别指望通过房票安置，来带动市场回暖，实现去库存。
加上大家对对未来收入、房价上涨的预期比较悲观的情况下，昆明这波“房票安置”，大概率激不起什么水花就结束了。
大家对房票安置怎么看？欢迎评论区参与讨论。
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